Как определить, готовы ли вы к ипотеке?

Благодаря заметному снижению ставок по ипотечному кредитованию приобретение жилья в России стало гораздо доступнее. Однако универсального ответа на вопрос «брать или нет ипотеку?» по-прежнему не существует. Станет ли приобретенная таким образом квартира радостью или головной болью на много лет, зависит от множества факторов. Разберемся, каких именно.

Жизнь с калькулятором в руках

Первый и решающий фактор, на который следует обратить внимание, – это доход семьи. Хотя некоторые банки предоставляют ипотеку заемщикам, готовым отдавать ежемесячно 40, а то и 50% своего дохода, идти на такие условия не стоит, чтобы не превратить свою жизнь и жизнь домочадцев в выживание. Специалисты рекомендуют закладывать на ипотеку не более 30% от совокупного семейного дохода, при этом из остающейся суммы на каждого члена семьи должно оставаться не меньше прожиточного минимума.

История из жизни

У Александра К. зарплата чуть выше средней по региону, жена уже три года в декрете, есть две дочери. С помощью ипотеки и материнского капитала из однокомнатной квартиры переехали в трехкомнатную. «Живем в условиях жесткой экономии на всем, кроме детей, – рассказывает астраханец. – Привычка покупать акционные товары и не позволять себе ничего избыточного въелась в мозг настолько, что без нее себя уже не мыслишь. Поменять разбитый, но еще как-то работающий телефон на новый – подвиг. Позволить себе отдохнуть в выходные, а не брать дополнительную работу – титаническое усилие».

Проведите небольшой эксперимент: поживите полгода так, будто ипотека у вас уже есть. Откладывайте 30% заработка на отдельный счет, а остальные расходы тщательно подсчитывайте, не учитывая при этом премии и бонусы – в случае кризиса работодатель сократит их в первую очередь. Если после всех обязательных трат вам не приходится экономить на еде и остается еще 10–20% на дополнительные расходы – тогда смело начинайте выбирать квартиру. Но если вы испытываете дискомфорт и вынуждены во всем себя ограничивать, откажитесь на время от этой идеи. При этом на вашем счету уже накопится кругленькая сумма, которую вы сможете потратить на давно откладывавшуюся крупную покупку или оставить в качестве «подушки безопасности».

«Подстелите соломку»

К слову, о финансовой «подушке безопасности». Если вы все-таки решились на ипотеку, позаботиться о накоплениях стоит еще до подписания договора. За те 10 – 15 – 20 лет, которые потребуются на погашение обязательств перед банком, произойти может что угодно: рождение детей, болезнь или даже смерть кормильца, очередной дефолт или – самое распространенное – снижение доходов, а то и вовсе увольнение. Поэтому в случае форс-мажорных обстоятельств «заначка» должна позволить вам не только прожить несколько месяцев, но и исправно делать взносы в банк.

Самой распространенной ошибкой молодых россиян специалисты называют неграмотное планирование семьи. Еще не имея достаточно высокого и стабильного дохода, они берут в ипотеку крупную сумму с минимальным первоначальным взносом и почти сразу же становятся родителями. В итоге жена уходит в отпуск по уходу за ребенком, доходы семьи падают примерно вдвое, а расходы увеличиваются. Такой сценарий лучше продумать заранее – если уж решились родить ребенка, заранее просчитайте, какой ежемесячный платеж не станет для вас непосильным бременем и, чтобы оставить возможность для маневра, снизьте требования к квартире, выбрав жилье меньшей площади или подальше от центра.

И еще один важный момент:

«Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому, прежде чем отказываться от страховки,  стоит позаботиться и о таких крайних случаях», – цитирует руководителя службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаила Мамуту портал «Бел.ру».

Выбор квартиры и первоначальный взнос

Приобретение квартиры – важный шаг, особенно когда речь идет об ипотеке. До полного погашения задолженности перед банком вы не сможете ни продать это жилье, ни обменять его, поэтому выбирайте квартиру с учетом того, что в ней вам жить ближайшие 10–20 лет. Рассмотрите максимальное количество вариантов, изучите инфраструктуру районов с учетом наличия школ, детских садов и транспорта, оцените соотношения цены и качества.

Посетите не менее трех банков – пусть в каждом из них вам озвучат, на каких условиях готовы выдать деньги. Для длинных кредитов главный критерий – процентная ставка, поэтому выбирайте самую низкую. И обязательно берите кредит в рублях – это избавит вас от неприятных неожиданностей при колебаниях валютного курса.

Первоначальный взнос должен составлять хотя бы 20% от стоимости жилья. Некоторые банки разрешают внести меньше, но знатоки так делать не советуют. Чем больше взнос, тем легче потом платить, поэтому, если средства позволяют, лучше сразу внести больше половины стоимости квартиры. Но и тратить все до копейки на ипотеку нельзя. Как уже говорилось выше, резервный фонд должен составлять 3–6 месячных доходов семьи.

В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, составляющий на сегодняшний день 453 тысячи рублей. По статистике, так поступили свыше 90% обладающих им семей. Маткапитал дают семьям один раз в жизни при рождении второго или последующего ребенка, и использовать его для улучшения жилищных условий можно, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка. Программа действует до конца 2021 года.

Немного статистики

В 2017 году на фоне снижения процентных ставок рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) продемонстрировал небывалый рост. Пик пришелся на декабрь, когда средневзвешенная процентная ставка по рублевой ипотеке достигла рекордно низкого значения в 9,79% (11,54% в декабре 2016 года).

По данным Центробанка, объем выданных россиянам кредитов достиг 2 трлн рублей, увеличившись на 37,2% – жители страны взяли 1,1 млн ипотечных займов. На сегодняшний день сумма среднестатистического жилищного кредита в России составляет 1,85 млн рублей сроком на 15 лет.

В Астраханской области, согласно информации Банка России, количество предоставленных ипотечных кредитов на 1 января 2018 года составило 5 890 (на 1 января 2017 года – 4 731), а их общая сумма достигла 9,336 млрд рублей (годом ранее – 7,177 млрд рублей). При этом средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, за год упала с 11,74% до 9,95%.

Задолженность астраханцев по ипотечным жилищным кредитам на 1 января текущего года составила 27,363 млрд рублей, из них 232 млн приходится на просроченную задолженность.

Не скрывайтесь от кредиторов

Если ваши доходы упали и платить ежемесячный взнос стало тяжело, ни в коем случае не бегайте от банка. Лучше сразу обратитесь к своему кредитору и обсудите возможное изменение графика платежей, не дожидаясь судебной повестки. Хотя предоставление платежных каникул в нашей стране только формируется, банк может на какой-то период снизить размер ежемесячных платежей. Но для этого вам нужно будет представить документы, подтверждающие плачевность вашей ситуации, а за временное снижение суммы взноса впоследствии придется расплачиваться повышенным платежом.

При снижении средневзвешенной процентной ставки можно прибегнуть к рефинансированию. В результате перекредитования процентная ставка снизится, но срок действия договора будет продлен. Отзывы клиентов подтверждают, что благодаря рефинансированию можно значительно сэкономить средства. Если не получится переоформить договор в банке, который выдал кредит, всегда можно обратиться в другое финансовое учреждение.

Еще один способ снижения нагрузки – увеличение срока кредитования без рефинансирования. В этом случае ежемесячный платеж уменьшится, но выплаты в тело долга будут мизерными: при сроке в 25 лет 90% от платежа в первые годы составят проценты. Чтобы не переплачивать, сразу после выхода из кризисной ситуации лучше попытаться погасить кредит досрочно.

Досрочное погашение – солидная экономия

Российское ипотечное законодательство позволяет гасить весь кредит хоть через месяц после оформления договора с банком, и этой возможностью при наличии свободных средств стоит воспользоваться. Статистические данные сообщают, что поскорее рассчитаться за ипотеку старается большая часть россиян – взяв кредит на 15 лет, они платят больше, чем требуется по графику, и отдают долг в два раза быстрее.

Такая стратегия рациональна и психологически более комфортна, но стоит задуматься о том, на какие средства семья будет жить в случае потери или смены работы. В среднем по стране ее поиск занимает 5–7 месяцев, а банк, невзирая на прошлые «повышенные» платежи, подаст в суд уже на 91-й день просрочки. Прежде чем платить больше прямо сейчас, просчитайте и такой вариант на будущее.

Отдавая, возвращайте

При покупке жилья каждый россиянин имеет право раз в жизни оформить имущественный налоговый вычет. Максимальная стоимость жилья, с которой государство вернет 13% (сумму, соответствующую подоходному налогу), составляет 2 млн рублей. Значит, получить на руки мы можем 260 тысяч.

Данный вычет не одноразовый – приобретая квартиру за 1,5 млн рублей, вы можете вернуть свои 13% с этой суммы, а при следующей покупке – еще 13% с оставшихся 500 тысяч. Кроме того, взяв в банке выписку по итогам года и представив ее в налоговую, вы можете получить от государства обратно и часть уплаченных по кредиту процентов.