Кому не светит ипотека

Для решения жилищного вопроса в России хотят создать стройсберкассы — специализированные банки, принимающие вклады населения исключительно под улучшение жилищных условий. Соответствующий законопроект внесла в Государственную думу группа депутатов. Введение стройсберкасс, по задумке авторов, позволит в несколько раз повысить доступность жилья для россиян. Оборотная сторона медали — дополнительные бюджетные расходы и низкая рентабельность проекта. Наши банки привыкли зарабатывать гораздо больше.
Что такое стройсберкасса
Строительная сберегательная касса (ССК) – это специализированный банк, принимающий вклады граждан и выдающий кредиты на улучшение жилищных условий, когда сумма вклада достигнет определенного значения. Вклады принимаются под небольшие проценты, а в конце каждого года вкладчику выплачивается государственная премия, размер которой зависит от накопленной суммы. На накопленные деньги и полученный кредит вкладчик приобретает (строит) новое жилье или реконструирует (ремонтирует) имеющееся. Одна из главных особенностей работы ССК – разница между ставками по вкладу и по кредиту невелика, всего 2-3 процента. Если вклад принимается, например под 3% годовых, то жилищный кредит выдается всего под 6%, что гораздо ниже существующих сегодня ипотечных ставок.
В чем суть проекта
В конце прошлой недели группа депутатов Государственной Думы во главе с зампредом комитета по финансам и налогам Оксаной Дмитриевой внесла в парламент законопроект “О строительных сберегательных кассах”. Это уже третья за 12 лет попытка внедрить институт ССК в России.
Законопроект предлагает создавать стройсберкассы в виде специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций. Вкладчик будет заключать с ССК договор накопления сбережений, предусматривающий внесение в течение определенного срока строительных сберегательных взносов. Кроме собственных денежных средств вкладчика, авторы проекта предлагают использовать для взносов также средства материнского (семейного) капитала, жилищный сертификат и другие жилищные субсидии.
Когда накопленная сумма достигнет 30-50% стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для приобретения (строительства) жилья. Ставка по кредиту не должна превышать ставку по взносам более чем на 3%. Срок кредитования – от 7 до 12 лет. Залогом по кредиту может быть само приобретаемое жилье или другая недвижимость, имеющаяся у заемщика.
При досрочном расторжении договора накопления вкладчик имеет право на возврат своего вклада и начисленных процентов.
Кроме того, вкладчикам предлагается оказывать государственную поддержку в виде начисления государственной премии на годовой прирост суммы вклада. При этом устанавливается поощряемый прирост вклада — не более 150 тыс. рублей, а размер государственной премии на строительный сберегательный вклад в расчете на год на одного гражданина – 20% от суммы прироста, но не более 30 тыс. рублей.
Вкладчиками стройсберкасс авторы предлагают сделать не только граждан, но и ТСЖ, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, чтобы они могли аналогичным образом накапливать средства и получать кредиты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов.
Аргументация авторов
Авторы проекта считают, что введение стройсберкасс позволит приобретать жилье людям со средними доходами — в районе 20 тыс. рублей в месяц. Ипотека сейчас доступна только тем, кто имеет доходы не ниже 40 тыс. рублей, таких в России, по некоторым оценкам, всего 7%, еще около 5% могут позволить себе приобрести жилье без долгосрочного накопления и кредитования. Если заработают ССК, то доступ к улучшению жилищных условий получат еще 25-30% россиян, полагают инициаторы законопроекта.
— В кризис стало особенно очевидно, что классическая ипотека – это финансово очень уязвимый инструмент. При любых экономических катаклизмах заемщик оказывается не защищен, рискует попасть в сложную ситуацию, из которой не сможет выбраться самостоятельно. Кроме того, это дорогостоящая система с точки зрения государственной поддержки, необходимой на ее создание и развитие. У нас деньги в программу господдержки ипотеки беспрестанно вливаются через АИЖК. Тем не менее, ипотечное кредитование так и не стало массовым инструментом повышения доступности жилья. На деле ею не могут воспользоваться 80% россиян. Жилищную проблему самостоятельно в силах решить только тонкая прослойка населения. Предлагаемая нами система стройсберкасс лишена всех названных недостатков. Она позволяет вовлечь в улучшение жилищных условий действительно широкие слои населения, — объясняла в феврале текущего года Оксана Дмитриева в интервью порталу “БН.РУ”.
Доводы скептиков
У проекта есть и оппоненты, в том числе высокопоставленные. По словам самой О. Дмитриевой, противниками закона о стройсберкассах всегда были и нынешняя глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, и первый вице-премьер Игорь Шувалов, отдающие предпочтение классической американской ипотечной модели. Некоторые эксперты в сфере недвижимости опасаются, что ССК могут стать финансовыми пирамидами, потому что в России за последние 20 лет было создано немало организаций, предлагавших накопительное жилищное кредитование, и все они оказались пирамидами. А стройсберкассы, согласно законопроекту, могут выдавать кредиты только за счет средств вкладчиков и полученных от их размещения доходов, то есть деньгами одних вкладчиков выдавать кредиты другим.
Еще один аргумент – система ССК может дать сбой при высокой инфляции, ведь средства на счету вкладчика должны копиться несколько лет, и цены на рынке недвижимости могут подпрыгнуть. “Какой смысл вкладывать деньги в стройсберкассу под 4 % годовых, чтобы потом взять ипотеку под 7, если можно положить под 12 % в другом банке, а потом получить ипотечный кредит под 10 %?”, – рассуждает один из специалистов.
Кроме того, по мнению некоторых экспертов, банкам неинтересно создавать ССК, поскольку у них слишком низкая маржа. Вклад под 7% годовых, а кредит под 30 – это другое дело. Поэтому, по их мнению, в стройсберкассы скорее будут преобразовываться кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ), на сегодняшний день наиболее близкие ССК по функциям и целям, что не решит вопроса с массовым привлечением вкладчиков.
Чтобы проверить эти умозаключения, для начала надо превратить законопроект в закон. Тогда и посмотрим.