Кому не светит ипотека

Для решения жилищного вопроса в России хотят создать стройсберкассы — специализированные банки, принимающие вклады населения исключительно под улучшение жилищных условий. Соответствующий законопроект внесла в Государственную думу группа депутатов. Введение стройсберкасс, по задумке авторов, позволит в несколько раз повысить доступность жилья для россиян. Оборотная сторона медали — дополнительные бюджетные расходы и низкая рентабельность проекта. Наши банки привыкли зарабатывать гораздо больше.
Что такое стройсберкасса
Строительная сберегательная касса (ССК) – это специализированный банк, принимающий вклады граждан и выдающий кредиты на улучшение жилищных условий, когда сумма вклада достигнет определенного значения. Вклады принимаются под небольшие проценты, а в конце каждого года вкладчику выплачивается государственная премия, размер которой зависит от накопленной суммы. На накопленные деньги и полученный кредит вкладчик приобретает (строит) новое жилье или реконструирует (ремонтирует) имеющееся. Одна из главных особенностей работы ССК – разница между ставками по вкладу и по кредиту невелика, всего 2-3 процента. Если вклад принимается, например под 3% годовых, то жилищный кредит выдается всего под 6%, что гораздо ниже существующих сегодня ипотечных ставок.
В чем суть проекта
В конце прошлой недели группа депутатов Государственной Думы во главе с зампредом комитета по финансам и налогам Оксаной Дмитриевой внесла в парламент законопроект “О строительных сберегательных кассах”. Это уже третья за 12 лет попытка внедрить институт ССК в России.
Законопроект предлагает создавать стройсберкассы в виде специализированных банков с ограниченным объемом банковских операций. Вкладчик будет заключать с ССК договор накопления сбережений, предусматривающий внесение в течение определенного срока строительных сберегательных взносов. Кроме собственных денежных средств вкладчика, авторы проекта предлагают использовать для взносов также средства материнского (семейного) капитала, жилищный сертификат и другие жилищные субсидии.
Когда накопленная сумма достигнет 30-50% стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для приобретения (строительства) жилья. Ставка по кредиту не должна превышать ставку по взносам более чем на 3%. Срок кредитования – от 7 до 12 лет. Залогом по кредиту может быть само приобретаемое жилье или другая недвижимость, имеющаяся у заемщика.
При досрочном расторжении договора накопления вкладчик имеет право на возврат своего вклада и начисленных процентов.
Кроме того, вкладчикам предлагается оказывать государственную поддержку в виде начисления государственной премии на годовой прирост суммы вклада. При этом устанавливается поощряемый прирост вклада — не более 150 тыс. рублей, а размер государственной премии на строительный сберегательный вклад в расчете на год на одного гражданина – 20% от суммы прироста, но не более 30 тыс. рублей.
Вкладчиками стройсберкасс авторы предлагают сделать не только граждан, но и ТСЖ, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, чтобы они могли аналогичным образом накапливать средства и получать кредиты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов.
Аргументация авторов
Авторы проекта считают, что введение стройсберкасс позволит приобретать жилье людям со средними доходами — в районе 20 тыс. рублей в месяц. Ипотека сейчас доступна только тем, кто имеет доходы не ниже 40 тыс. рублей, таких в России, по некоторым оценкам, всего 7%, еще около 5% могут позволить себе приобрести жилье без долгосрочного накопления и кредитования. Если заработают ССК, то доступ к улучшению жилищных условий получат еще 25-30% россиян, полагают инициаторы законопроекта.
— В кризис стало особенно очевидно, что классическая ипотека – это финансово очень уязвимый инструмент. При любых экономических катаклизмах заемщик оказывается не защищен, рискует попасть в сложную ситуацию, из которой не сможет выбраться самостоятельно. Кроме того, это дорогостоящая система с точки зрения государственной поддержки, необходимой на ее создание и развитие. У нас деньги в программу господдержки ипотеки беспрестанно вливаются через АИЖК. Тем не менее, ипотечное кредитование так и не стало массовым инструментом повышения доступности жилья. На деле ею не могут воспользоваться 80% россиян. Жилищную проблему самостоятельно в силах решить только тонкая прослойка населения. Предлагаемая нами система стройсберкасс лишена всех названных недостатков. Она позволяет вовлечь в улучшение жилищных условий действительно широкие слои населения, — объясняла в феврале текущего года Оксана Дмитриева в интервью порталу “БН.РУ”.
Доводы скептиков
У проекта есть и оппоненты, в том числе высокопоставленные. По словам самой О. Дмитриевой, противниками закона о стройсберкассах всегда были и нынешняя глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, и первый вице-премьер Игорь Шувалов, отдающие предпочтение классической американской ипотечной модели. Некоторые эксперты в сфере недвижимости опасаются, что ССК могут стать финансовыми пирамидами, потому что в России за последние 20 лет было создано немало организаций, предлагавших накопительное жилищное кредитование, и все они оказались пирамидами. А стройсберкассы, согласно законопроекту, могут выдавать кредиты только за счет средств вкладчиков и полученных от их размещения доходов, то есть деньгами одних вкладчиков выдавать кредиты другим.
Еще один аргумент – система ССК может дать сбой при высокой инфляции, ведь средства на счету вкладчика должны копиться несколько лет, и цены на рынке недвижимости могут подпрыгнуть. “Какой смысл вкладывать деньги в стройсберкассу под 4 % годовых, чтобы потом взять ипотеку под 7, если можно положить под 12 % в другом банке, а потом получить ипотечный кредит под 10 %?”, – рассуждает один из специалистов.
Кроме того, по мнению некоторых экспертов, банкам неинтересно создавать ССК, поскольку у них слишком низкая маржа. Вклад под 7% годовых, а кредит под 30 – это другое дело. Поэтому, по их мнению, в стройсберкассы скорее будут преобразовываться кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ), на сегодняшний день наиболее близкие ССК по функциям и целям, что не решит вопроса с массовым привлечением вкладчиков.
Чтобы проверить эти умозаключения, для начала надо превратить законопроект в закон. Тогда и посмотрим.

Астраханский рынок недвижимости делает последний рывок

 

Цены заставляют задумываться о покупке

В декабре рынок недвижимости традиционно делает последний рывок. Многие хотят успеть завершить сделки и встретить Новый год в новой квартире или доме. Астраханские риелторы и застройщики даже в этом непростом году констатируют увеличение покупательской активности уже с середины ноября, многие рассчитывают на увеличение спроса в ближайшие недели. 

Вторичка
Как бы ни старались удержать цены продавцы вторички, цифры слегка уменьшились. Даже ходовые однушки до 40 квадратных метров теперь могут сменить владельца не за 1,8-2,2 млн рублей, как в начале года, а за 1,6-1,9 млн. Значит ли это, что стоит срочно покупать? Это зависит от ваших целей. Если вы надеетесь на этом заработать, то, пожалуй, пока нет. Инвестиционные квартиры как категория в Астрахани, да и во всей стране сошли на нет. Другое дело: если вы подумываете купить, чтобы сдавать. Много не заработаете, но точно не потеряете. Если же вы хотите купить, чтобы улучшить свои жилищные условия, то период вообще не играет особой роли. Если будет дороже или дешевле ваша недвижимость, то и квадратные метры, которые вы планируете приобрести, будут дорожать или дешеветь.

Новострой
К радости всех, кто переживает за регион и достойный выход из кризиса,астраханские строительные компании не свернули начатые проекты, даже запустили несколько новых. Банковская система за год отошла от удара годичной давности, выдача кредитов возобновилась, условия кредитования за эти месяцы пересматривались несколько раз в сторону улучшения. Ипотека набирает обороты, в частности благодаря восстановлению рынка долевого строительства. Правила всё те же: покупаешь на этапе строительства, ждёшь сдачи дома в эксплуатацию и понимаешь, сколько удалось заработать. После чего либо просто радуешься и хвалишь себя, либо выставляешь квартиру на продажу уже по цене сданного жилья.

Земля
Цены на земельные участки в Астрахани не только не снижаются, но и, напротив, подрастают. Это свойственно для времени нестабильности. Земля – своего рода золотые слитки. Люди строили и будут строить. В феврале-апреле цены на сотки наверняка ещё подрастут, поскольку начнётся активный период строительства.