Новый тренд на астраханском рынке недвижимости — натуральный обмен

Астраханцы меняют жильё

Сезон традиционного «весеннего обострения», когда рынок недвижимости заметно активизируется, работы у риелторов и ремонтников прибавляется, открыт. Обычно он длится вплоть до середины июня. Однако в этом году на рынке появился новый тренд — обмена квадратных метров не на деньги, а на другие квадратные метры.

Ты — мне, я — тебе

Особенно ощутимо увеличилось количество таких договорённостей среди физических лиц.

За последний месяц только среди моих знакомых, которые выставляли свои объекты на продажу, четверо (!) решили «квартирный вопрос» именно путём обмена.

Одна знакомая долго не могла продать земельный участок. Среди потенциальных покупателей особую заинтересованность проявлял один, но для проведения сделки ему надо было продать свою однушку в пятиэтажке. Процесс затянулся. В результате, взвесив все «за и против», стороны решили поменяться объектами. Новый хозяин земельного участка уже приступил к строительству. А владельцы квартиры выставили её на продажу, но пока пустили квартирантов. Другие знакомые таким образом поменяли двушку в девятиэтажке на домик с небольшим участком. Обе стороны тоже продавали объекты больше чем по полгода. Третьи расстались со сталинкой, доставшейся в наследство от бабушки, получив взамен складское помещение, которое подходит для их небольшого бизнеса. Наконец, четвёртые по этой же схеме разменяли большую трёхкомнатную квартиру в новом доме на две стандартные трёшки в девятиэтажках и смогли тем самым помочь семье сына. Заметьте, во всех случаях оформлялись договоры купли-продажи, то есть для статистики такая тенденция на рынке останется незамеченной.

Юрлица предпочитают деньгами

Что касается сделок, проводимых риелторскими конторами и агентствами недвижимости, то здесь стараются (пусть и дольше, чем раньше) подбирать традиционный вариант продажи, то есть в обмен на деньги.

«У нас сделок с «натуральным» обменом очень мало. В основном они характерны для дорогих объектов, когда к денежным средствам добавляют квартиры или объекты коммерческой недвижимости», — рассказал «КаспийИНфо» директор ООО «Консалтинг АБВ» Артём Бажан.

В строительной компании «Теремок», которая специализируется на возведении домов малой этажности, нам пояснили: «Обмен мы практикуем. В первую очередь, по понятным причинам, принимаем «в зачёт» земельные участки. Но, понимая сложившуюся ситуацию, можем рассмотреть и вариант обмена дома на квартиру клиента с доплатой».

Примета времени

Обмен объектами недвижимости — конечно, не ноу-хау последних лет. Скорее, это хорошо забытое старое.

В советское время, когда жильё не было приватизировано и все получали квартиры по очереди от предприятий, обмен был единственным способом получить желанный вариант: съехаться или разъехаться, разменять две маленькие на одну большую или наоборот. 

Официальных риелторов, естественно, не было, но специалисты, которые подбирали подходящие объекты и помогали договариваться об условиях обмена, конечно, были.

Более того, работал своеобразный аналог современных сайтов недвижимости. Астраханцы постарше наверняка смогут вспомнить местную «квартирную толкучку». Она располагалась между библиотекой имени Крупской и улицей Кирова. На заборе клеили объявления о вариантах обмена, а по выходным астраханцы приходили и общались вживую, обсуждая предлагаемые квартиры.

Причина того, что люди вынуждены искать варианты обмена сейчас, прозаична: по разным оценкам, в Астрахани спрос на жильё по сравнению с аналогичными показателями первых месяцев прошлого года снизился на 30-35%. 

Объем «живых» денег заметно уменьшился, а необходимость корректировать жилищные условия — была, есть и будет. Так что «натуральный обмен» жильём в ближайшие год-полтора ещё будет очень актуален. Может, вариант и более хлопотный, но для кого-то и более реалистичный.

Астраханские застройщики стали покладистее

Цены на новое жильё кусаются всё меньше
Однушку в Астрахани в новом доме теперь реально купить за миллион 250 тысяч рублей, год назад без полутора миллионов можно было даже не мечтать приобрести такой новострой. Причин ощутимого снижения цен несколько. Во-первых, традиционно в январе рынок крепко спит, и каждый клиент в этот сезон — на вес золота. Во-вторых (и это главное), все накопления астраханцы потратили ещё год назад, покупательная способность населения стремительно уменьшается.
Сроки и цены
В результате застройщики стали намного сговорчивее, цены просели. Когда мы разговаривали с застройщиками о ценах в декабре 2014 года, они были настроены довольно оптимистично: прогнозировали на 2015 год если не рост, то заморозку цен. На практике цены упали, причём существенно на 5-13%. Квадратные метры, которые год назад продавались по 48-53 тысячи рублей, теперь можно приобрести за 41-45 тысяч. Встречаются и совсем демократичные предложения — по 33-35 тысяч рублей за квадрат. Но с таким дисконтом продаётся строящееся жильё с минимальной степенью готовности, срок сдачи которого запланирован на 2017 год. Кстати о сроках: надо понимать, что период сейчас такой, что даже добросовестные застройщики могут не исполнять обещанное, задерживая ввод в эксплуатацию на 4-10 месяцев.
Дорогой наш клиент
Многие астраханцы, подбирающие жильё в новостройках, отметили резко возросшую клиентоориентированность продавцов. Зачастую раньше приходилось по несколько раз звонить, едва ли не уговаривать застройщика показать объект, менеджером был бригадир или сторож на стройке, он открывал квартиру, ключ от которой был в его телогрейке, и говорил: «Остальные такие же. Только количество комнат и этажи разные». Теперь все компании обзавелись вполне внятными сайтами, обучили специалистов отдела продаж разговаривать вежливо, перезванивать по несколько раз, приглашать на просмотры. Некоторые застройщики предлагают отвезти вас на объект и вернуть обратно на своём транспорте. Другие показывают так называемые демонстрационные квартиры с отделкой и мебелью, чтобы у клиента поскорее разыгрался аппетит и он согласился на сделку. Третьи выходят за пределы офиса и стройплощадки и открывают точки продаж, к примеру, в торговых центрах.
Дёшево, но дорого
При явных проявлениях лояльности застройщиков и классических признаках рынка покупателя ажиотажа в отделах продаж не наблюдается. Поскольку жильё и стало дешеветь из-за понижения спроса. Причина банальна — денег у людей нет. Так называемые инвестиционные квартиры (когда недвижимость покупается, чтобы вложить накопления) стали большой редкостью. Астраханцы просто решают свой квартирный вопрос. Застройщики не ограничиваются вежливостью менеджеров отделов продаж, придумывают различные акции по временному снижению цены, предлагают льготные варианты ипотеки (опять же с помощью скидки), соглашаются на рассрочки.
Не дешевеет пока только элитное жильё. Здесь по-прежнему ценник колеблется на уровне 65-70 тысяч рублей за квадратный метр.

Дом, где пахнет выпечкой, хочется купить

Как правильно продавать жильё

Продавая жилье, многие искренне убеждены, что не имеет особого значения, в каком состоянии предстанет предлагаемый объект перед потенциальным покупателем. Дескать, если он захочет, то и без всяких песен и плясок купит. Да, но при определенных обстоятельствах может и не захотеть. О них мы сегодня и поговорим.

Ремонт выделки не стоит?

Этот вопрос один из самых распространенных среди тех, кто задумывается о продаже квадратных метров. Сразу отвечаю: не стоит овчинка выделки. Если мы говорим о капитальном ремонте. Однушка без ремонта, которую можно продать, скажем, за 1,6 млн. потребует минимум 300-350 тысяч рублей вложений в материалы и отделку. Выставите вы её на продажу за 1,9 млн., ещё тысяч 50-70 придется уступить. А время (1,5-3 месяца), а нервы? Тем более, найти покупателя на дешевую квартиру в любом случае легче, чем на дорогую. Никогда не делайте капитальный ремонт в надежде на выгодную продажу.

Другое дело – косметика. Она точно не помешает. Как при продаже авто, наводят марафет, так и жилье нуждается в предпродажной подготовке. Посмотрите критично на продаваемое жилье (попросите честных друзей). У кого-то требуется переклеить обои в прихожей, в другом случае нужно покрасить потолок после затопления соседями, в третьем варианте необходимо заменить выпавшие розетки. Это вам кажется, что ерунда, а покупатель поставит мысленно минус, и чем их больше, чем меньше вероятность продажи.

Уборка – в обязательной программе

Однажды в январе я смотрела неплохую в целом квартиру в третьем Юго-Востоке. Обратила внимание на несвежий запах в квартире и на летающих мух. Спрашиваю: «Откуда мухи у вас, зима вроде?». Хозяйка на голубом глазу ответила: «Просто мы их давно не били».

Это звучит забавно, а тогда мне захотелось поскорее уйти, хотя, казалось бы, какие-то мухи.

Практика показывает, что покупатели обращают внимание на прихожую, уберите коробки, пакеты и прочий хлам, который накопился там за месяцы, а может, и годы. Лучше если и обуви будет не очень много.

Пройдем по комнатам, заправьте постель в спальне, протрите стол на кухне, если не помойте, хотя бы уберите в раковину посуду, в санузлах освежите сантехнику. Чем меньше минусов, тем лучше.

Обратите внимание на то, что может быть превратно истолковано. К примеру, сеть из удлинителей, которая опутывает квартиру, даст покупателю понять – в доме действует только одна розетка. По аналогии делаются выводы с обогревателями, мисочками под раковинами.

Кофе и выпечка – известные продавцы

Это риелторская аксиома: в доме должно приятно пахнуть, классика – аромат кофе и свежей выпечки. Эти запахи вызывают ассоциации с домашним уютом, теплом, комфортом.

На самом деле достаточно, если в помещении просто не будет неприятных запахов. В любом случае лучше проветрить комнаты, чем пытаться прикрыть проблему освежителем.

Чтобы жилье произвело максимально приятное впечатление, постарайтесь ему помочь. Рекомендуется умеренная доброжелательность. Не надо рассыпаться в любезностях и подробностях, но и демонстрировать, что покупатель оторвал вас от любимого сериала, не стоит, он может, как вежливый человек, просто поскорее уйти, чтобы не доставлять неудобств.

Чтобы дошли

В прошлом году я помогала продавать неплохую квартиру в двух шагах от площади Ленина. Она была в прекрасном состоянии, покупатели звонили, договаривались о просмотре, но не приходили. Через время мы поняли, что люди приезжали, но видя, насколько старый дом, просто разворачивались и шли обратно. Мы договорились с хозяином, что будем встречать гостей на въезде во двор, обратим их внимание на клумбы у подъезда, возможность парковать машину под окнами. Таким образом старый отпугивающий фасад дома перестал быть существенной проблемой, и квартира была продана. Тот же совет — встречать покупателей в известном месте – у магазина или на остановке — хочется дать тем, чей дом обычно с трудом находят доставщики мебели или бытовой техники.

Заходим в подъезд. Не поленитесь, подметите его перед показом и вкрутите, наконец, лампочку над входной дверью.

Экскурсия или презентация?

Если в доме есть собака, уберите её, фразы вроде «Она не кусается» только раздражают. Проведите покупателя по квартире или дому, не торопитесь, дайте ему посмотреть, понять планировку. Надо, чтобы у него было над чем подумать. Риелторы говорят: «Если покупатель начал примерять свой диван к вашей квартире, значит, он её почти купил».

Обратите внимание покупателя на новые батареи, хороший вид из окна, установленную сплит-систему. Отвечайте на вопросы честно. Можете слукавить в мелочи и потерять доверие в целом.

Если вы готовы оставить карнизы, занавески или люстры, скажите об этом гостю. Часто приятным бонусом становятся сплит-системы, нагреватели воды, встроенные шкафы, даже кухонная мебель. Это не мелочи. Даже если кухня недорогая, человек понимает, что его дополнительные траты в случае покупки минимизируются, а это приятно.

Часто покупатели спрашивают, какую мебель вы готовы оставить? Возникает вопрос – в какую сумму оценить мебель? Клише здесь нет. Как правило, если она явно новая, сделанная на заказ, то вы озвучиваете её реальную стоимость и говорите, что готовы оставить за две трети или половину цены.

Если вы оставляете явное «б/у», не торгуйтесь, назовите символическую сумму или предложите в качестве бонуса-скидки.

Детали важны как никогда

Именно сейчас, когда железо горячо (у покупателя горят глаза), надо его ковать. Нередко люди расстаются довольные друг другом, договорившись о продаже, но у каждого свое представление об её условиях. Какова окончательная цена? Входит ли в неё мебель или техника? Сколько времени потребуется, чтобы оформить необходимые документы? Когда вы съедете? Как будут расплачиваться покупатели (собственные средства или ипотека)? Будете ли вы оформлять задаток или нет?

Все перечисленные вопросы зависят исключительно от пожеланий ваших и покупателя.

Как объявление дать, чтобы квартиру продать

Зачем я, родная, тебя продаю?

Как только принято решение о продаже квартиры или дома и вы определились с ценой, наступает активный рекламный период. Чтобы он не стал затяжным, его надо хорошо продумать.
Ответьте на два вопроса. Первый: почему в своё время вы выбрали это жилье? И второй: кто ваш потенциальный покупатель?

Плюс+плюс

Ответ на первый вопрос позволит правильно составить объявление, увидев плюсы вашего жилья. Начните с обязательной информации: название объекта, площадь, этажность. Указывая адрес, уточните микрорайон и рядом с чем расположен дом (магазин, парк, театр, школа), чтобы не упустить потенциального покупателя. Например, вряд ли все астраханцы знают, что улица Вольская находится рядом с больницей им. Кирова, Орджоникидзе – на «Бабайке», а Кожанова – в центре, рядом с новым театром оперы и балета.

Второй момент. У риелторов в ходу выражение «Эта комната продаст весь дом». Иногда речь идет о свежеотремонтированной ванной комнате, или спальне с приятным дизайнерским решением, или даже о прекрасном виде из окон. То, что делает ваше жилье особенно привлекательным, что обычно восхищает гостей, впервые попавших в ваш дом, должно быть отмечено в объявлении.

Третье. Если вы продаете дом за 30 миллионов рублей, не надо указывать, что рядом остановка десяти маршрутных такси. И, наоборот, об этом стоит упомянуть, продавая, скажем, гостинку в отдаленном районе. Интерес потенциального покупателя может пробудить соседство с гимназиями, торгово-развлекательными центрами, набережными.

Четвертый момент. Предположите, с какой целью будет приобретаться жилье и подкиньте эту идею покупателю, отбросьте его сомнения. Так, объявление может быть дополнено фразами вроде: «Возможно использование под бизнес: магазин, парикмахерскую, офис», «Идеально для семьи с двумя детьми», «Можно сделать перепланировку из двух- в трехкомнатную», «Продаю с мебелью и техникой, прекрасно подходит для сдачи в аренду» и т.д.

Где разместить

Ответ на второй вопрос – Кто потенциальный покупатель? — позволит расширить горизонты его поиска. Понятно, что сейчас продавцы в основном пользуются лишь двумя способами: размещают объявление в рекламной газете и на нескольких сайтах в Интернете. И это неплохо.

Однако если вы понимаете, что вашу квартиру в спальном районе (например, Жилгородок, Автогородок, второй, третий Юго-Восток, Куликова и т.д.) захотят купить те, кто уже живет в нем и хочет улучшить жилищные условия, то до них информацию лучше донести адресно, точечно. Говоря проще, не гнушайтесь старым проверенным способом – объявления на столбах, подъездах, остановках. Дворники меня сейчас проклянут, но соседи приходят на просмотры квартир намного чаще, чем жители других микрорайонов. Однушки родители покупают повзрослевшим детям, конечно, неподалеку от себя, чтобы было удобнее нянчить внуков. Через несколько лет, когда молодая семья решает купить трешку, привязаны к району ещё больше: детсадами, школами, друзьями.

В случае, если ваш объект – квартира в 150 квадратных метров в новостройке или дорогой дом, конечно, не стоит расклеивать листочки на столбах. Разместите объявление с профессиональными фотографиями и «вкусным» описанием в каком-нибудь глянцевом журнале, рассчитанном на состоятельных людей.

Фотосессия для жилища

Если вы даете объявление, которое можно сопроводить фотографиями, обязательно воспользуйтесь этой возможностью. Фото способно отсечь пустые звонки и существенно увеличить продуктивные. Многие посетители специализированных сайтов просто игнорируют объявления без фото.

Фотографии стоит делать при хорошем освещении, ни в коем случае не против света (они получаются темными). Приберитесь перед фотосессией (в некоторых объявлениях попадаются картинки с сохнущим хозяйским нижним бельем или откровенным бардаком во всей квартире). Не снимайте отдельные элементы дизайна, детали. Человеку важно получить максимальный охват, а не ваши дизайнерские изыскания. Посмотрите на выкладываемые фото глазами покупателя. Если в кадре есть обогреватель, покупатель подумает, что квартира холодная, если попал кот, возможно, она с запахом, если тазик с ковшом в ванной комнате, возможно, бывают перебои с водой.

Хитрости с «псевдотрешкой»

Нередко профессиональные продавцы недвижимости, составляя объявления, прибегают к маленьким хитростям. Пользоваться ими или нет, дело ваше.

Иногда информация намеренно искажается. Например, известно, что жилье на первых и последних этажах всегда продается труднее. Нередко даже очень хорошие квартиры «висят» годами, словосочетания вроде «сухой подвал» и «крыша после капитального ремонта» действуют не всегда. Иногда продавцы допускают небольшую небрежность и указывают 8 этаж 9-этажного дома. Человек, приехавший посмотреть квартиру, увидев, что этаж не тот, скорее всего, всё равно поднимется к продавцу и, если квартира действительно подходящая, захочет её приобрести.

Другая хитрость. Четырехкомнатные квартиры – большая редкость, они есть далеко не во всех домах в отличие от трехкомнатных. Можно разместить объявление о продаже и в разделе с трешками, и в разделе с четырехкомнатными. Когда покупатель придет посмотреть «псевдотрешку», его будет ждать приятный сюрприз – бонус в виде четвертой комнаты (что просто клад для семей с двумя разнополыми детьми).

Ещё один пример. Продавцы домов нередко дублируют свои объявления в разделах «дома» и «земля». Шансы найти потенциального покупателя увеличиваются. Удачи!