«Застройщики балансируют». Министр строительства — о проблемах отрасли

Равиль Умеров стал гостем Издательского дома «Каспий»

Условия, в которых оказались застройщики из-за меняющейся экономической ситуации, заставляют строителей балансировать между рентабельностью и выживанием. Новый министр строительства и дорожного хозяйства Равиль Умеров рассказал журналистам Издательского дома «Каспий» о проблемах отрасли, о достижениях и планах на будущий, трудный 2015 год.

Никаких санкций

— Равиль Закарьяевич, как сложившаяся экономическая ситуация влияет на строительную отрасль?

— Строительство – область народного хозяйства, которая практически не зависит от санкций. Все материалы, бетон, арматура, песок, щебенка — производятся на территории нашей страны в необходимых объемах. Да, санфаянс, например, может и уступает классом – но тоже есть.

К сожалению, банки, выдающие ипотечные кредиты – сами заложники иностранных кредитов. На 2% с лишним поднялись ставки по ипотеке. Начался отток главного инвестора – людей, которые покупали жилье в ипотеку. Еще два месяца назад значительная часть (процентов 40-50) объектов финансировалась за счет ипотечных кредитов. Но сегодня люди больше переживают за хлеб свой насущный, за место работы, не хотят себя связывать долговыми обязательствами. С другой стороны наш бизнес тоже работает за счет кредитов. А деньги стали дорогие.

При этом застройщики не имеют возможности менять условия заключенных договоров. И за счет чего это компенсировать? За счет прибыли. Дорогие кредиты, дорожающие материалы — все играет против рентабельности. Застройщики говорят, что, конечно, станут поднимать цены на жилье, иначе в дальнейшем будет очень трудно.

Однако при этом застройщики, надо им отдать должное, работают.

Горячие метры

— Но люди, покупатели, тоже ответили на экономическую ситуацию – возросшим спросом.

— Еще недавно, месяца два на рынке был настоящий ажиотажный спрос: сметали все — и двушки малогабаритные, и однокомнатные. Квартиры разлетались как горячие пирожки. Люди старались как-то сберечь деньги. А в банках люди, сами понимаете, сейчас не все уверены.

Конечно, не факт, что бизнес-проект оправдается, что купленные квартиры еще долго будут стоить так дорого – цены вполне могут снова упасть. Некоторые застройщики прогнозируют, что уже в 2015 году для исполнения обязательств перед банками, налоговыми органами застройщикам придется резко демпинговать.

— Когда такое время может наступить?

— Пока нельзя сказать точно. Даже декабрь сейчас нехарактерен для рынка. Обычно зимой наступает самый сезон для покупки квартир. Но наши застройщики делают все, чтобы не отпугнуть покупателей, балансируют.

Договоримся и застроим

— Сколько будет сдано жилья до конца года? Какие планы на 2015 год?

— В том году мы сдали 595 тысяч кв. м жилья, в этом планируем где-то 605 тысяч кв. м. Это 2-3% роста. В 2015 мы тоже прогнозируем рост — до 640-650 тысяч кв. м. Основные точки роста — это ввод многоквартирного жилого фонда в Астрахани.

Революционными, прорывными для отрасли сейчас являются договоры развития территорий. В рамках этих договоров застройщикам предоставляются льготы по региональным и муниципальным налогам, а бизнесмены самостоятельно переселяют граждан из индивидуального аварийного жилья, застраивая освободившиеся площади. Увы, большая часть площадок в городе обладает именно таким обременением. По программе реформирования ЖКХ снести такие объемы не всегда удается.

У нас сейчас заключены восемь договоров развития территорий, еще 13 согласовываются. Это позволит построить 500-520 тысяч кв. м жилья, в том числе экономкласса.

В этом году 70% сданного в эксплуатацию жилья — малоэтажки, 30% — многоквартирные дома. Из сельских наиболее высокими темпами строительство велось в Приволжском и Володарском районах. В Астрахани построено 55% от общего объема жилья, в районах области — 45%.

— Можно сказать, отрасль успешно пережила уходящий 2014 год?

— Строительная отрасль показывает себя жизнеспособной: и по численности занятых, и по оплате труда демонстрирует неплохие цифры. Рост по зарплате – где-то 111%, сейчас это в среднем 32 тысячи рублей. По налогу на доходы физлиц выполняем план. По общим объемам строительства по итогам года выходим на 40 млрд кв. м. Каждый год эти объемы растут. К 2015-му, возможно, еще более непростому году, строительная отрасль готова.

Долгая Плещеева

— Оцените усилия городских властей по застройке знаменитого участка вокруг улицы Плещеева?

— Конечно, надо было эту площадку еще раньше отдавать по договору развития территории.

Но, смотрите: «Строитель Астрахани» уже выкупил на аукционе большой участок под 137-квартирный дом. Потом были реализованы еще два участка. То есть процесс идет.

Да, все, кто хотел участвовать – столкнулись с проблемой не развитой инженерной инфроструктуры. Газ, электроэнергия, водоотведение, канализация – с этой точки зрения площадка очень дорогостоящая.

Но сейчас ведутся переговоры с ресурсоснабжающими организациями, чтобы они в свои инвестпроекты включали схемы подведения мощностей в район Волжской — Ахшарумова — Бэра — Бакинской. Необходимо предусмотреть насосную станцию, возможно будет увеличена мощность снабжающей район электричеством подстанции «Царевская».

Еще важный момент. Одноквартирные жилые дома признанные аварийными не отселяются за счет федеральных бюджетных денег. Только двухквартирные и более. Значит, нужны деньги муниципального бюджета. Но это очень большие деньги. Тем более, что на площадке много коммерческой и ведомственной недвижимости. Владельцы какой-нибудь автомойки могут сказать: «Выкупайте, наше здание стоит миллиард». А ведь многоэтажные дома нельзя строить как угодно, обходя эту автомойку со всех сторон. Ноебходимы долгие переговоры с собственниками недвижимости, возможно суд.

Проблем на площадке много, и с ними городским властям надо помогать. На данный момент усилия города, считаю, достойные. То, что земельные участки успешно выставляются на аукцион – заслуга города.

Дорожные потери

— Какие есть прогнозы по дорожному фонду на будущий год? Ситуация непростая, прогнозируются большие потери.

— Дорожный фонд на 2014 год утвержден в размере 2 млрд 187 млн рублей. Минфин РФ довел до нас сведения о том, что на будущий год дорожный фонд составит 1 млрд 632 млн рублей. Потери связаны с примененным налоговым маневром: экспортные пошлины были уменьшены, увеличены — на добычу полезных ископаемых. Их компенсировали снижением акцизов, формирующих фонд.

Это не так страшно, как кажется – выпадающие доходы планируется компенсировать из федерального бюджета в виде межбюджетных трансфертов регионам на дорожное строительство. Мы подали заявку на то, чтобы: продолжить Восточный обход до Яксатово, окончить мост через Царев, ввести в строй дорогу до села Ново-Булгары. Если все получится – мы практически выйдем на планировавшиеся объемы.

— Когда станет точно известно – поможет ли нам Росавтодор?

— Думаю, это будет первый квартал будущего года. Пока будем использовать ресурсы, которые поступают в обычном порядке. Важно отметить: сокращение дорожного фонда не повлияет никак на состояние региональных и части муниципальных дорог, на качество работы дорожных переправ. Это защищенная статья бюджета.

Плюс – нам прогнозируют рост в 2016-2017 годах. Нестабильный 2015-й надо просто пережить. Ведь и в этом году мы потеряли около 200 млн рублей из-за льгот, которые были предоставлены компаниям, выпускающим высокооктановый бензин. Но это не повлияло серьезно на реализованные проекты.

Мосты наши тяжкие

Когда будет готов Кирикилинский мост?

— По договору между администрацией города и компанией «Нижневолжскэлектромонтаж» — в конце 2015 года. На сегодня полностью разобраны ограждающие конструкции, дорожное покрытие. Будут заказаны, видимо, вместо гидравлических — механические подъемные механизмы. Если гидравлика часто не работает, то выходит из строя, — значит, она не подходит. Гидравлика в свое время заказывалась в Европе – это сейчас косвенная причина, по которой от подобного оборудования стоит отказаться.

Будет собираться технический совет, который и должен вынести окончательное решение.

— Когда планируется заседание технического совета?

— В январе. Потом последует закупка оборудования, монтаж. Оборудование российского производства, его должны сделать быстро. В любом случае, есть генеральная задача: завершить ремонт моста до конца 2015 года.

— Что будет со Старым мостом через Волгу?

— Что касается железнодорожной составляющей моста – ремонт проводится без приостановки автомобильного движения. Поезда идут. Мост – собственность железной дороги. В чем там была проблема? Сгнившие старые деревянные шпалы, ржавеющие балки. Сейчас все это заменяется на новые бетонно-металлические конструкции. Инженеры железной дороги прогнозируют, что после этой замены мост сможет минимум 30 лет стоять без ремонта. А максимум – и все 50.