Земля и Кодекс. Получить участок станет сложнее

Первого марта начала действовать обновленная редакция Земельного кодекса РФ. О том, насколько кардинальны изменения, внесенные в земельное законодательство, что они несут простым гражданам и где могут скрываться подводные камни, "АВ" рассказала руководитель казенного предприятия "Фонд государственного имущества Астраханской области" Любовь Волкова. От ЦУМа в кремль через Большие – Любовь Витальевна, затрагивают ли изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ (ЗК) и другие законодательные акты (а их более 30), какие-либо фундаментальные основы законодательства о земле? – Базовые нормы Кодекса, описывающие земельные отношения (основные принципы земельного законодательства, регулируемые им отношения, их объекты и участники, понятийный аппарат, состав земель, их разделение на категории и другие), остались практически прежними. Серьезные изменения претерпел порядок предоставления земельных участков в собственность или в аренду. Раньше было два четких основания предоставления участков: для целей, связанных со строительством, и для целей, не связанных со строительством. Теперь же во главу угла поставлена процедура предоставления земельных участков: на торгах либо без проведения торгов. Я бы сказала, что изменилась внутренняя логика документа: построение статей, их систематизация, отсылочные (бланкетные) нормы. Структура Кодекса, несмотря на внешнюю схожесть с прежней редакцией, стала другой. – Лучше или хуже? – На мой взгляд, Кодекс стал сложнее для восприятия и, что важнее, для применения в практической деятельности. Очень много повторов. Блуждая по его статьям и указанным в них ссылкам на другие нормы ЗК и другие законы (в том числе уже утратившие силу), можно неожиданно оказаться совсем не там, где хотелось. Чисто условно: например, вам надо попасть от ЦУМа к центральному входу в кремль. Первый вариант: вы идете по улице Кирова до Советской, сворачиваете на нее и затем прямо до места. Это прежний Земельный кодекс. Второй вариант: вы садитесь на маршрутку, доезжаете до Больших Исад, а оттуда с двумя пересадками пытаетесь добраться до входа в кремль, и не факт, что доберетесь. Это ЗК после 1 марта. – Ну а плюсы? – Многие нормы стали более конкретным и четкими. Например, Кодексом установлен исчерпывающий, закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельных участков. Никакому расширительному толкованию он не подлежит. Это сужает возможности для произвола чиновников и коррупции. Хорошо бы дом построить... – Давайте сейчас как раз поговорим о порядке предоставления гражданам участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Что изменилось? – Раньше претендующий на землю под ИЖС писал в уполномоченный орган (обычно это подразделение местной администрации (ОМС), ведающее земельными отношениями) заявление о предоставлении участка (в собственность или аренду – как решит администрация). В течение двух недель ОМС должен был решить, выставлять участок сразу на торги или же предоставить его без торгов. Во втором случае ОМС публиковал в СМИ объявление о предоставлении участка и месяц ждал, не поступят ли заявления от других претендентов. Если других заявителей не будет, то ОМС утверждал схему расположения земельного участка единственному кандидату, после чего тот за свой счет осуществлял кадастровые работы (межевание), и затем с ним заключался соответствующий договор (купли-продажи или аренды). При наличии второго (или более) заявителя объявлялся аукцион, в котором мог принять участие любой желающий. Побеждал предложивший наибольшую цену, но при этом обеспечивал формирование участка уже не покупатель, а уполномоченный орган. Если аукцион признавался несостоявшимся в связи с подачей только одной заявки, назначались новые торги. – А теперь? – С 1 марта порядок изменился. Теперь, если участок только предстоит образовать, гражданин в любом случае при обращении в ОМС обязан предоставить заявление строго по установленной форме и приложить к нему схему расположения участка на кадастровом плане территории, а не эскиз или план с примерным расположением, как было ранее. Такую схему может выполнить только профессионал – кадастровый инженер, и она размещается на информационных ресурсах, в частности, на сайте Росреестра. Платит за нее заявитель. У ОМС есть 10 дней на проверку соответствия поданных документов требованиям законодательства (процедурная часть) и еще 20 дней – на принятие решения о возможности предоставления гражданину этого участка. Если препятствий нет (например, отсутствуют другие, ранее поданные заявления), то ОМС публикует объявление об этом участке и 30 дней ждет других заявителей. В случае их отсутствия принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Заявителю дается два года на то, чтобы он сам за свой счет поставил его на кадастровый учет, после чего вожделенный кусочек земли переходит к нему в собственность или в аренду. Ну а если в месячный срок найдутся другие претенденты, то придется проводить торги. При этом начальная цена предмета аукциона определяется по выбору уполномоченного органа – либо это рыночная стоимость, либо кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. Но есть положительный момент. Если будет подана только одна заявка и аукцион по этой причине не состоится, ждать единственному заявителю повторных торгов в этом случае не придется. С ним будет заключен соответствующий договор по начальной цене аукциона. Рыбакам хорошо, гаражам хуже – А если я захочу получить землю, скажем, под гараж, смогут ли мне предоставить ее без торгов? – Земельным кодексом (ст. ст. 39.3 и 39.6) установлены исчерпывающие перечни случаев предоставления земельных участков в собственность или аренду без проведения торгов. К сожалению, участков под гаражи в этих перечнях нет. Также без аукциона нельзя будет получить землю под строительство магазина, автозаправки и других подобных объектов. Зато размещение нестационарных торговых объектов может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута на основании разрешения, принимаемого ОМС в строгом соответствии с надлежащим образом утвержденной схемой размещения нестационарных торговых объектов в данном населенном пункте. И еще один важный момент: продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается! Это правило не распространяется на случаи предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. – Я слышал, новая редакция ЗК предоставляет какие-то послабления рыбакам… – Раньше был разнобой, связанный с нестыковкой Земельного кодекса и Федерального закона "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов": рыбопромысловые участки (акватории водного объекта рыбохозяйственного значения) и земельные участки (берега) предоставлялись независимо друг от друга и зачастую не совпадали, что причиняло крайние неудобства рыбодобывающим организациям. Теперь нестыковка устранена: если вам выделен РПУ, то и берега этого РПУ тоже будут ваши без проведения торгов. – Ну и напоследок – о так называемой "дачной амнистии". Затрагивает ли новая редакция ЗК упрощенный порядок оформления гражданами в собственность своих земельных участков под садовую и огородническую деятельность или под ИЖС и стоящей на них недвижимости? – Упрощенный порядок регистрации права собственности на земельные участки по всем перечисленным вами видам разрешенного использования сохраняется пока бессрочно, а регистрация права собственности на вновь построенный индивидуальный жилой дом в упрощенном порядке возможна только до 1 марта 2018 года.